「不動産・相続総合無料相談−多治見」は、不動産と相続の問題の解決を考える専門家グループです。

建物取り壊し費用の上昇と土地価格の低下

相続の問題を扱うと，遺産の中に，誰も使う予定のない建物が存在することがあります。
最近は土地の価格が安い一方で，建物取り壊し費用は上がっており，問題を複雑にしています。
多治見市・可児市・土岐市の土地は決して高くありません。
田舎になればなるほど，建物取り壊し費用の敷地の価格に対する割合が高まる，その上，土地の買い手を見つけるのが難しい，建物付土地をもらっても現金・預金が減るだけで活用できずに困る，という問題を抱えることになります。
敷地が遺産で無く借地上の建物ということになってくると，取り壊して返すか，永久に地代を払い続けるしかありません。
これが原因で，相続人が相続放棄をする事案もよく遭遇します。

相続税における建物取り壊し費用の扱い

ところが，税務署は，相続税の計算のときに，建物をマイナス評価してくれません。０評価もしてくれません。市町村が固定資産税を課すときに用いている固定資産評価額の価値があるものと扱ってきます。
借地上の建物には，借地権の価値も計算に含めてきます。
いらない建物に相続税を払った上で，取り壊し費用を費やすということになります。

相続人が建物取り壊しをすることの困難性

相続税がかからなくても，遺産分割がもめる原因となります。
遺産分割前は，建物は相続人全員の共有状態にありますので，全員の合意が無いと取り壊せません。相続人の１人でも，取り壊すのに反対する人がいたり，取壊し費用を負担してくれるのでなければ取り壊しは認めない，というような人がいると，取り壊しが困難になります。建物が倒壊して，近隣に被害が及ぶと，取り壊したいのに反対者がいて取り壊せなかったという相続人も損害賠償をしなければならない場合も出てきます。

裁判所の遺産分割審判における建物取り壊し費用の扱い

また，裁判所の遺産分割審判手続は，価値がマイナスの動産・不動産を想定したものになっていません。借金などの負債は，マイナス価値ですが，遺産分割審判の対象にならず，法定相続分に応じて分割されて承継することになっていますので，遺産分割審判で問題が生じることはありません。遺産分割審判手続は，プラス価値の遺産を公平に分ける方法を決める手続きです。誰もが要らないというマイナス価値の不動産しか存在しないとき，そのマイナスの不動産を誰かに帰属させて，その他の相続人に応分の負担をさせるという方法は想定されていません。
なお，預貯金は，判例上，相続開始と法定相続分に応じて分割されて承継されることになっていますので，全員が遺産分割審判の対象とすることに合意しなければ，審判の対象となりません。したがって，預貯金で建物取壊し費用がまかなえる状態であったとしても，遺産分割審判で解決ができるわけではありません。
結局，責任感の強い相続人が自己負担で処理するという正直者がバカを見る結果になるか，放置して問題を先送りし事態を悪化させるだけになります。

まとめ〜要らない建物を生前に取り壊すことの検討

そんなわけで，余計な相続税負担を回避（節税）するためにも，相続争いを回避するためにも，要らない建物は生前に取り壊しておく，というのが大事になります。これまでは，建物を取り壊して更地にすると，土地の固定資産税が増加するため，取壊しに抵抗がありましたが，空き家対策特別措置法が施行されますと，建物が建っていても固定資産税の軽減措置がなくなる場合も出てきますので，取り壊すことを真剣に考えた方が良いでしょう。

（弁護士　木下貴子）